Caso ilustrativo compuesto basado en el marco LOE y en patrones documentales habituales en litigios de defectos constructivos. No se reproduce ni analiza una resolución judicial concreta: es una reconstrucción metodológica de cómo CoreSyn convierte un caso de defectos constructivos en una matriz de evidencia trazable.
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), fija los agentes que intervienen en un proceso de edificación —promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de ejecución— y sus plazos de responsabilidad por daños materiales: un año por defectos de acabado o terminación, tres años por defectos que afecten a la habitabilidad, y diez años por daños de origen estructural. El artículo 17.3 establece que el promotor responde solidariamente "en todo caso" frente a los adquirentes, con independencia de a qué agente sea imputable el defecto.
Esta combinación —plazos largos, responsabilidad solidaria y varios agentes con intereses distintos— es la razón por la que los litigios sobre defectos constructivos son una categoría muy recurrente en las sentencias públicas de Audiencias Provinciales y del Tribunal Supremo.
Cuando aparece un defecto constructivo, la información suele estar repartida entre el acta de recepción, el libro del edificio, el proyecto, las actas de la comunidad, los informes técnicos y la correspondencia entre las partes. CoreSyn ordena esa documentación en cuatro salidas: un mapa de partes, una matriz defecto→evidencia→riesgo, un timeline documental y un listado de preguntas críticas para el equipo legal y técnico.
| Defecto | Evidencia documental | Agente implicado | Riesgo documental | Pregunta crítica |
|---|---|---|---|---|
| Humedades por cubierta / fachada | Acta de recepción, informe de patologías, fotografías fechadas | Constructor / Dirección de ejecución | Sin diagnóstico de causa, el defecto puede recurrir tras la reparación | ¿Qué prueba documental fija la fecha de aparición dentro del plazo de garantía? |
| Fisuras estructurales | Informe pericial, cálculo estructural del proyecto | Proyectista / Constructor | Riesgo de daño estructural (plazo de garantía a 10 años) | ¿La fisura es de origen estructural o superficial según el informe pericial? |
| Incumplimiento de calidades del proyecto | Proyecto ejecutado vs. memoria de calidades, libro del edificio | Constructor / Promotor | Discrepancia entre lo contratado y lo entregado | ¿Qué partidas del proyecto no se ejecutaron según memoria? |
| Falta de justificación normativa (CTE) | Proyecto, certificado final de obra, licencia | Proyectista / Director de obra | Riesgo normativo si el sistema no está justificado | ¿Qué exigencia del CTE queda sin justificación técnica? |
| Retraso en la comunicación del defecto | Burofax, actas de comunidad, correspondencia | Comunidad / Promotor | Riesgo de caducidad o prescripción de la acción | ¿Se comunicó el defecto dentro del plazo legal de garantía? |
Recepción de la obra y entrega del libro del edificio. Empiezan a correr los plazos de garantía de la LOE.
Aparición del defecto: se documenta con fotografías fechadas, actas de comunidad o comunicaciones a la propiedad.
Reclamación fehaciente (burofax, acta notarial) a los agentes responsables, dentro del plazo de garantía.
Informe pericial de parte: diagnóstico de causa, alcance del daño y agente al que resulta imputable.
Vía judicial o extrajudicial: demanda o negociación, con la documentación anterior como soporte probatorio.
Resolución: sentencia, allanamiento o acuerdo, con distribución de responsabilidad entre agentes.
Cronología ordenada de hechos con su soporte documental, lista para trasladar a tu abogado o perito.
Agentes intervinientes y responsabilidad legal que les corresponde según la LOE.
Defecto → evidencia → agente → riesgo → pregunta crítica, trazable a la documentación aportada.
Semáforo de riesgo documental por defecto, para priorizar dónde reforzar la evidencia.
Listado de preguntas para resolver con tu equipo legal y técnico antes de reclamar o litigar.
Resumen en lenguaje claro, con recomendación, para llevar a la comunidad, al despacho o al perito.
Convertimos tu documentación en una matriz de evidencia trazable para tu abogado, perito o comunidad. No sustituye asesoramiento legal ni dictamen pericial.
Solicitar Claims Evidence Pack Risk Scan 48h — desde 490 €